Les prêts en Allemagne

Puisque personne n’a pas rien compris à c’est comment ça marche un prêt en Allemagne (même les banquiers n’ont pas l’air de savoir, ou alors ils définissent des termes compliqués avec d’autres termes compliqués qui se mordent la queue), alors je vais tout vous expliquer et vous aller tout comprendre, car en fait c’est facile.

Par rapport à un prêt français, il y a deux grandes différences :
– la première est qu’un prêt allemand n’est pas à durée déterminée (comme les études d’ailleurs, il leur a manqué un Descartes dans leur histoire). On ne dit pas « j’ai fait un prêt sur 30 ans », mais « j’ai un taux fixe sur 15 ans ».
– la deuxième c’est qu’on n’est pas limité à 30% du salaire. Le banquier regarde combien d’argent on a besoin pour vivre (y compris les vacances) et nous prend volontiers tout le reste.

Donc on oublie tout ce qu’on sait sur les prêts français et on recommence du début.

Imaginons qu’on veut faire un Darlehen (emprunt) pour une Darlehenssumme (somme) de 100.000€. Les banques proposent généralement des Darlehen à Festzins (taux fixe) sur 5, 10 ou 15 ans. Imaginons un Festzins sur 15 ans à 3% de Zinsen (taux d’intérêt).

Il y a un truc qui s’appelle le anfänglicher Tilgung, qui est généralement de 1%, et qui définit le minimum du capital que l’on doit rembourser la première année. Tilgung, ca veut dire « remboursement du capital », on comprendra que j’utilise souvent le terme allemand qui est plus compacte.
Donc, avec le angänglicher Tilgung de 1%, et les Zinsen de 3%, ca fait 4% du total à rembourser la première année, soit 4.000€. C’est ces 4.000€ qui définissent le remboursement minimum que l’on peut faire par an pendant 15 ans. La première année, ca fait un Tilgung de 1%, la deuxième année (capital restant 99.000€), il faut payer 3% = 2970€ de Zinsen, donc dans les 4.000€, il reste 1030€ pour le Tilgung, soit 1,03% de la somme initiale. C’est comme tous les prêts, le Tilgung augmente chaque année.

Un calcul de cochon dirait que comme on fait un Tilgung de 1% la première année, il faudrait 100ans pour rembouser 100%, mais en fait comme le Tilgung augmente chaque année, il ne faut « que » 48 ans, et en incluant les Zinsen, le coût total du Darlehen aura été de 192.000€ (environ le double de la somme empruntée… – je vous épargne les tableaux Excel, mais si vous avez besoin d’aide sur les calculs, je suis au point).

Sauf que le Zins est fixe seulement sur 15 ans, et on ne sait pas ce qui se passe après. Donc le banquier ne va pas dire « vous aller rembourser le prêt dans 48 ans, c’est bien », mais donnera le Restschuld (la somme qu’il reste à payer) après 15 ans : « très cher Kip, dans 15 ans, vous nous devez 83.000€, viel Spass ». C’est-à-dire qu’on a pas remboursé grand chose. Après 15 ans, il faut refaire un prêt, et si les intérêts sont passés à 10%, et que le salaire n’a pas suivi, on est dans la misère. Comme la banque a une hypothèque sur la maison, et que les prix de l’immobilier ont surement augmenté, ça lui est égal si on ne peut pas rembourser. On a déjà payé plein d’intérêt, et maintenant elle peut vendre la maison aux enchères, c’est la fête.

Heureusement, c’est là qu’intervient le Sondertilgung (remboursement de capital exceptionnel), et le verbe qui va avec c’est « sondertilguer ».
Dans le prêt de la banque, en général sous la ligne « anfäglicher Tilgung 1% », il va y avoir écrit « Sondertilgung 5% ». C’est-à-dire que tous les ans, si il nous reste des sous, on peut se payer une nuit au Sofitel, ou alors on peut rembourser du capital. C’est limité à 5% du capital initial par an (donc maximum 5.000€ dans l’exemple du dessus), car la banque veut, certes, qu’on lui rembourse son prêt, mais bizarrement pas trop vite quand même. Donc, même si on gagne au lotto, on ne peut pas sondertilguer sa race au prêt, on doit se le trainer encore quelques années.

Évidemment, comme j’ai dit plus haut, le anfäglicher Tilgung n’est qu’un minimum. On peut aussi s’arranger avec la banque pour tilguer 5% du capital la première année (et plus par la suite), ce qui avec le sondertilgung de 5% fait un total de mettage-de-claque à son prêt d’au moins 10% du capital initial, et un remboursement en moins de 10 ans, si on a les moyens. Le problème de s’imposer un tilgung de 5%, c’est que si une année on a des soucis financier, il y a peu de marge de manoeuvre. Je préfère personnellement un tilgung de 1%, et le reste en sondertilgung, mais ça oblige de gérer ses sous un minimum.

En plus de ça, il y a un truc de la loi allemande qui dit que tout prêt peut être renégocié – à l’initiative de client – après 10 ans. Donc, si on fait un prêt sur 15 ans, et que les taux ont baissé après 10 ans, on peut aller voir la banque, ou une autre banque, et racheter le prêt avec un autre plus günstig. La banque va pleurer, mais c’est obligé par la loi. Si on a gagné au lotto, on peut sondertilguer tout ce qu’il reste de capital après 10 ans.

Enfin un dernier point, qu’aucun banquier ne sait expliquer, et que j’ai donc dû m’expliquer à moi-même, c’est la différence entre le Sollzinssatz (aussi appelé « nominaler Jahreszins ») et le « effektiver Jahreszins ». On verra par exemple « Sollzinssatz 3%, effektiver Jahreszins 3,02% ». En très simple, le Sollzinssatz est le chiffre qui apparait en gros, et le effektiver Jahreszins est le taux d’intérêt qu’on paye en réalité. Et l’explication c’est comme suit :

Du temps où les banques étaient gentilles, les Tagesgeldkonto (comptes épargne) étaient capitalisés tous les mois (en Allemagne du moins). On touchait donc un taux d’intérêt de par exemple 2% par an, mais ces 2% étaient divisés en 12 mois, et chaque mois, l’intérêt perçu rejoint le capital et génère lui même des intérêts pour les mois suivants. On gagne donc en réalité des pouillèmes de plus que 2%. Depuis le temps, les banques sont moins gentilles, et la capitalisation était faite tous les trimestres, et depuis la crise de 2008, tous les ans (ça dépend de chaque banque individuellement, mais c’est mon impression générale).

Et bien pour les prêts, c’est l’inverse mais c’est pareil. Les intérêts que l’on doit sont calculés pour chaque mois, et le mois suivant on doit payer des intérêts sur les intérêts, et comme par hasard, ça ils n’ont pas pensé à le changer en un truc trimestriel ou annuel.

Voilà j’espère que c’est comprendrisible et rabarbant mais pas trop.

Email this to someoneShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on Facebook

4 réflexions au sujet de « Les prêts en Allemagne »

  1. Pauline

    Et donc, tu as mis combien de mois pour arriver à tout décrypter?

    En lisant ce post j’ai compris pourquoi Kafka n’aurait pas pu exister autrement qu’en version germanophone.

  2. Kipcool

    Ca m’a pris environ 1 an… le plus dur étant de se détacher d’abord de son bagage culturel (qui en fait d’un bagage est plutôt comme un boulet qu’on se traine).

  3. MT

    J’ai compris ,en lisant cet article , pourquoi je n’étais pas sur la même longueur d’ondes que ma fille, qui voulait souscrire un prêt en ALL.
    Mon expérience de prêts français n e sert à rien, nous ne parlons pas tout à fait le même langage.
    Mais grâce à votre article, après l’avoir lu plusieurs fois, je crois avoir compris « l’esprit » de la chose,à défaut de la lettre.
    La remarque de Pauline me paraît judicieuse.
    Encore merci de nous faire comprendre la culture de nos voisins, en profondeur…
    MT

  4. Coralie Reichert

    Un grand merci pour ces explications: j´ai enfin compris cette histoire de Tilgung et sondertilgung…je vais pouvoir vérifier plus en détails si notre bauspar n´est pas une grosse truanderie : je crois déjá qu´on s´est bien fait avoir !
    …finalement les banquiers francais ne sont pas si mal !

Les commentaires sont fermés.