Acheter un immobilier à Munich: Viel Spaß…

Il y a quelques jours semaines, Pomdepin expliquait la galère qu’est l’achat d’une maison en Irlande et en Angleterre. Je me suis dit que j’allais faire pareil pour Munich, ou c’est galère aussi, mais il faut bien vivre quelque part hein ?

Pour des raisons de concisions, j’utilise le mot allemand de Makler qui désigne un escroc incompétent agent immobilier.

Alors pour trouver un logement, restez chez vous. Il n’y a pas vraiment comme en France, des grandes agences où on va, où on dit ce qu’on veut à peu près, et qui nous obligent à visiter 2-3 merdes invendues avant de vraiment montrer des logements qui vont bien. En fait, ce service existe, mais il est plutôt réservé aux riches, et généralement aux riches étrangers qui ne comprennent pas la langue.

Au contraire, en Allemagne la plupart des Makler sont des gens à leur compte. N’importe qui peut se déclarer Makler, il ne faut pas de formation spécifique, et ça se voit. La plupart ne vendent pas plus de 2-3 biens à la fois : donc en plus de n’avoir aucune formation, il n’ont pas non plus d’expérience. La mauvaise nouvelle c’est que la plupart des achats de logement passent par des Makler. C’est parce que selon la loi, c’est le vendeur qui choisit le Makler, mais c’est l’acheteur qui le paye. Aussi selon la loi, le Makler est autorisé à toucher au maximum 3,57% du prix du bien. Comme par hasard, ils appliquent tous ce tarif. Et comme un appart ou une maison à Munich coutent généralement au moins 500.000€, ça fait 18k€ par vente et on comprend qu’ils n’ont pas besoin de vendre beaucoup pour avoir un salaire respectable.

Il y a donc plein plein de Makler. La probabilité de tomber deux fois sur le même étant très faible, on peut les insulter sans problème. Par contre, les visiter un par un ne serait pas possible. Heureusement il y a un site qui regroupe presque toutes les offres en Allemagne, il s’agit de immobilienscout24.de .

Malgré les prix exorbitants, et qui continuent de s’exorbiter de 10% de plus par an, il faut savoir que le marché à Munich va très vite. Il y a en effet très peu d’offres par rapport à la demande, et les bons logements sont vendus – et disparaissent du site – généralement en moins d’une semaine (souvent en un week-end). Ça veut dire que si on va sur le site sus-mentionné, les offres que l’on voit sont les invendus qui trainent (il faut les mémoriser, pour ne pas se faire avoir quand ils réapparaissent sous un autre nom). Donc en fait, la seule chose à faire sur le site est de créer un agent de recherche qui envoie les nouvelles offres par e-mail tous les jours, puis d’attendre que les e-mails arrivent.

Ensuite arrivera le moment de la visite avec le Makler. Un pur moment de bonheur 🙂 L’avantage d’être français c’est que vous pouvez vous moquer de lui en direct et en aparté, sans qu’il essaie de répondre à vos arguments. Mais il essaiera quand même : dès que vous touchez quelque chose, vous aurez son commentaire.

Dans les perles de Makler j’ai eu :

Makler 1 : il s’agit d’une maison à vendre. Le jardin est entouré de trois grands immeubles (6 étages) avec vue plongeante dans le jardin. Derrière les immeubles, une rue très passante qu’on entend quand même. Chez bisounours, le Makler dira « Bon, c’est merdique, c’est pour ça que le prix n’est pas cher ». Pourtant votre oreille entend : « Certes, mais dans le jardin vous avez trois arbres énormes. Et l’été, avec le feuillage, on ne voit plus les immeubles (la visite était en hiver). Ensuite il suffit d’une petite fontaine, c’est joli, ça attire les oiseaux, et ça masque le bruit de la rue. Et hop, comme si de rien n’était. »

Makler 2 : vous visitez une vieille maison (à démolir). D’habitude l’argument est « ça c’est du bon béton, il suffira de rénover et ça sera génial ». Comme c’est une démolition, il dira en fait « ça c’est du béton de merde, ça casse tout seul et la démolition ne coutera pas grand chose ».

Makler 3 : qui vous dira que lui c’est un gentil, et contrairement aux autres, il vous laisse prendre votre temps pour décider. Mais quand même : « on peut aller signer chez le notaire la semaine prochaine, ça vous va ? » Sachant qu’avant de signer chez le notaire, il faut une promesse de prêt de la banque (ça dure environ 1 semaine pour l’avoir), et qu’avant ça, la banque a besoin d’une ébauche de contrat de vente (et ça le Makler aurait dû le savoir), 1 semaine c’est pas possible, et deux semaines c’est déjà très court.

Si le lendemain de la visite vous êtes décidé à acheter le logement (plus tard c’est trop tard), il faudra passer par une autre grosse supercherie d’ici qui est le système de réservation. Vous allez signer une feuille qui dit en gros qu’on s’engage à acheter le bien à tel prix (on met soi-même le prix, on peut par exemple le baisser de 10%) et à payer des frais de réservation de 1000€ au Makler. Au début, le Makler ne signe pas la feuille, lui. Il attend que d’autres lui renvoient des réservations avec d’autres prix. Il garde ensuite le plus élevé, mais avant ça vous rappelle : « et on peut remonter de 5% ? », puis dans l’après-midi encore « et 5% de plus ça irait ? ». On a donc compris que vu le déséquilibre d’offre/demande à Munich, il ne sert à rien de négocier le prix. C’est d’ailleurs comme ça qu’on a finalement obtenu une maison, car j’imagine que tous les autres ont cherché à négocier. héhé j’ai gagné.

Et donc ensuite le Makler vous renvoie la réservation signée par lui. Vous devez lui payer les 1000€. Si finalement vous achetez autre chose, c’est pour votre pomme. Si finalement lui trouve un autre acheteur qui offre plus, et bien il vous rend simplement les 1000€. C’est donc une promesse de vente uniquement dans un sens.

Ensuite vous allez voir votre conseiller financier qui négocie avec les banques pour vous (je peux en recommander un bon si ça vous intéresse). Vous pouvez aussi aller voir les banques directement, mais elles essaieront de vous faire pleurer, de dire que votre maison ne vaut rien, que vous allez être au chômage, et que vous êtes un prêt à risque, et ça va vous énerver. Alors que le conseiller, il est gratuit, il est gentil, il harcèle les banques au téléphone, et il nous a trouvé des prêts moins cher (aussi dans la même banque) et sans les ennuis.

La banque voudra des documents qu’elle demande au conseiller financier, qu’il demande à moi-même, que je demande au Makler, qu’il demande au vendeur, puis le document refait le chemin inverse, puis la banque demande encore un autre document… le temps passe, et le rendez-vous chez le notaire est déjà fixé. Le dernier document – la promesse de la banque de vous créer de l’argent (je mets le lien pour faire plaisir à Marc) et l’hypothèque qui va avec – arrive le matin du rendez-vous chez le notaire par fax. Ouf ! On peut souffler !

Un notaire consciencieux est censé vous expliquer chaque passage légal incompréhensible du contrat. Car le notaire est neutre, si vous vous faites arnaquer il doit vous l’expliquer. Malheureusement, le minimum légal est simplement qu’il lise le contrat à haute voix sans rien expliquer. Et c’est ça qu’on a eu… Heureusement, pour une maison à démolir, on ne risque pas de vices cachés dans la maison (sauf l’asbeste sur les murs, et le bitume sous le parquet, qui coutent plus chers à emmener à la décharge).

Bon, ça y est, vous êtes endetté pour les 15 prochaines années ! vous êtes propriétaire !

Maintenant, si en plus vous voulez faire démolir et reconstruire et ben c’est pas malin malin. J’en reparlerai dans longtemps, il me faut du recul.

PS: Attention à bien faire croire au notaire que vous parlez allemand parfaitement, sinon p. ex. votre conjoint allemand devra signer un papier officiel qui dit que tout a bien été traduit, mais il faudra payer 300€ (ou quelque chose du genre) pour avoir aussi l’autographe du notaire.

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3 réflexions au sujet de « Acheter un immobilier à Munich: Viel Spaß… »

  1. MSS

    Bonjour,

    Au fait je vis en allemagne depui sun peu plus d’un an, je ne suis pas d’origine francaise mais je parle tres bien francais et ce fut un plaisir de vous lire.Je compte habiter Munich , jusqu’a present je ne fais que louer et je souhaiter savoir le process pour un achat de maison.Je dois dire que j’ai beaucoup appris meme si beaucoup de choses aussi ne mon’t pas dutout surprises, Helas!

    Merci BCP pour les tuyaux et bon courage pour la demolition si ce n’est pas encore fait 🙂

    1. Kip Auteur de l’article

      Bonjour,

      yapadkoi ! En fait, l’achat remonte à 2012. Depuis le temps, j’ai démoli, reconstruit, et j’habite dedans. C’était plein de problèmes, évidemment, mais on y est arrivé 🙂

      Alors, si tu as des questions sur n’importe quelle étape, n’hésite pas 🙂

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